2026 Bakış Açısı: Nasıl Başladı, Nasıl Devam Edecek?

2025 yılı, 1923’ten bu yana Cumhuriyet tarihinin adet bazında en fazla konut satışının gerçekleştiği yıl olarak kayıtlara geçti ve tarihi bir rekor kırıldı. Ancak bu rekorun arka planı doğru okunmalı. Satış adetleri yüksek olsa da, yıl boyunca piyasada önemli ölçüde piyasa fiyatının altında gerçekleşen zorunlu satışlar dikkat çekti. Kredi faizlerinin yüksek seyretmesi ve finansmana erişimin zorlaşması nedeniyle birçok mülk sahibi, nakit ihtiyacını banka kredisine ulaşamadığı yerde, sahip olduğu gayrimenkulü satarak karşılamak zorunda kaldı. Bu da çok fazla satılık mülkle birlikte birçok taşınmazın piyasa değerinin altında el değiştirmesine neden oldu.

Öte yandan 2023–2025 döneminde banka mevduat faizlerinin yıllık %50’lere kadar yükselmesi, yatırımcıyı gayrimenkulden uzaklaştırdı. Piyasada daha çok ihtiyaç odaklı alımlar vardı; yatırımcı ise büyük ölçüde mevduatta pozisyon aldı. Ancak 2026’ya girerken tablo değişmeye başladı. Mevduat faizlerinin %50 seviyelerinden %40’lara, hatta %38’lere gerilemesiyle birlikte yatırımcı yeniden alternatif arayışına yöneldi. Bu süreçte 2025’in son çeyreğinden itibaren hızlanan altın ve gümüşteki sert yükseliş, yatırımcıların kısa vadeli kazanç için bu alanlara yönelmesine neden oldu. Fakat burada elde edilen kazançların da yavaş yavaş gayrimenkule geri dönmeye başladığını 2026’nın ilk aylarında gözlemliyoruz.

Bir diğer önemli başlık ise kredi tarafındaki gelişmeler. Son düzenlemeyle birlikte sıfır ve ikinci el konutlar arasındaki kredi limiti farkı kaldırıldı. Daha önce ikinci elde 10 milyon TL’ye kadar olan taşınmazlara kredi kullandırılırken, sıfır konutlarda bu limit 20 milyon TL idi. Artık ikinci el konutlarda da 20 milyon TL değerine kadar kredi kullanılabiliyor. Bu değişiklik, özellikle 10 milyon TL üzerindeki segmentteki konutların satış hızını artırma potansiyeline sahip. Elbette kredi oranları hâlâ kısıtlı; 20 milyon TL’lik bir konutta maksimum yaklaşık %50 seviyesinde kredi kullandırılıyor. Ancak önceki döneme kıyasla daha esnek bir finansman ortamı oluşmuş durumda.

Ayrıca konut kredisi faizlerinin %3,50’ler seviyesinden %2,40–%2,30 bandına, hatta bazı oranlarda %2,20’lere gerilemesi, finansman maliyetinde ciddi bir iyileşmeye işaret ediyor. Bu durum hem kullanıcı hem yatırımcı tarafında yeniden bir hareketliliğin kapısını aralıyor.

Fiyat tarafına baktığımızda ise son üç yılda nominal artışlar yaşanmış olsa da, satışlardaki durgunluk ve yüksek enflasyon nedeniyle konut fiyatları reel anlamda gerilemiş durumda. Yani enflasyondan arındırılmış bakıldığında konut, bugün geçmiş yıllara göre daha ucuz. Bu da 2026’yı yatırım açısından stratejik bir eşik haline getiriyor.

Tüm bu verileri bir arada değerlendirdiğimizde; mevduat faizlerinin düşmesi, altın ve gümüşte elde edilen kazançların alternatif arayışa yönelmesi, kredi limitlerindeki iyileşme, faiz oranlarındaki gerileme ve reel fiyat avantajı gibi faktörler, 2026’nın özellikle üçüncü çeyreğinden itibaren güçlü bir konut trafiğine sahne olacağını gösteriyor.

Öngörümüz net: 2025’te kırılan Cumhuriyet tarihi satış rekorunun, 2026 yılında —özellikle yılın son çeyreğinde ivmelenerek— yeniden aşılması güçlü bir ihtimal. Çünkü bu kez yalnızca zorunlu satışlar değil, yeniden sahaya dönen yatırımcı da oyunda olacak.

ONUR CAN AKBIYIK

Gayrimenkul Yatırım Uzmanı | Real Estate Investment Consultant

📞 +90 5323078779

🌐 onurcanakbiyik.com

📩 nov@onurcanakbiyik.com